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Mandataire immobilier : un agent commercial avec des règles propres

Le mandataire immobilier indépendant est, juridiquement, un agent commercial en immobilier. Il prospecte, rentre des mandats pour le compte de l'agent immobilier ou du réseau titulaire de la carte professionnelle, fait visiter et accompagne les clients jusqu'à la vente. Il s'inscrit au registre spécial des agents commerciaux et doit détenir une attestation d'habilitation délivrée par chaque titulaire de carte qui le mandate.

Son champ d'action est encadré : il ne peut recevoir ni détenir aucune somme des clients, ne signe ni les mandats ni les compromis, ne dirige pas d'agence et ne peut pas utiliser le titre d'agent immobilier. Il doit être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle et suivre une formation continue. Ces règles s'ajoutent à celles de l'agent commercial, dont il partage le statut.

Mandataire immobilier : micro-entreprise, réel ou SASU ?

La plupart des mandataires démarrent en micro-entreprise : formalités légères, cotisations proportionnelles aux commissions encaissées, et un impôt calculé en micro-BNC après un abattement de 34 %, tant que les recettes ne dépassent pas 83 600 € par an.

La question de la société revient souvent. La CCI Paris Île-de-France indique qu'en l'état des textes, une personne morale ne peut pas obtenir l'attestation d'habilitation : en pratique, le mandataire exerce donc le plus souvent en nom propre. Avant toute création de société, nous vérifions avec vous et votre réseau ce qui est possible dans votre situation.

En nom propre, le vrai choix se fait entre micro et réel. Le réel, avec la déclaration 2035, permet de déduire vos frais pour leur montant exact : il devient avantageux dès que votre voiture, votre abonnement au réseau et votre publicité dépassent l'abattement forfaitaire. Nous comparons les deux avec vos chiffres.

Commissions, reversement du réseau et cooptation : comment déclarer

Le mandataire est rémunéré par une part des honoraires d'agence perçus par le réseau ou l'agent immobilier, une fois la vente signée chez le notaire. Il facture cette commission au réseau, qui la lui verse. Ce sont ces commissions encaissées qui forment vos recettes.

Beaucoup de réseaux versent aussi des revenus de cooptation ou de parrainage, calculés sur l'activité des mandataires que vous avez fait entrer. Ces sommes sont des recettes de votre activité, au même titre que vos commissions, et elles comptent pour les plafonds. À l'inverse, l'abonnement ou le pack mensuel que vous payez au réseau est une charge, déductible au réel. Nous rapprochons chaque relevé du réseau de vos factures et de vos encaissements.

Mandataire immobilier et TVA : la franchise et son dépassement

Tant que vous relevez de la franchise en base, vous facturez vos commissions sans TVA, avec la mention prévue. Une belle année, avec quelques ventes importantes, peut faire franchir le seuil en cours d'année : vos factures doivent alors comporter la TVA à partir du dépassement, et vous la reversez.

Le basculement se prépare : prévenir le réseau, adapter vos modèles de facture, déposer vos premières déclarations. En contrepartie, vous récupérez la TVA sur vos dépenses, voiture mise à part selon les règles applicables. Nous suivons votre chiffre d'affaires chaque mois pour vous alerter avant le seuil, pas après.

Voiture, visites, estimations : déduire ses frais de déplacement

Le mandataire roule beaucoup : prospection, estimations, visites, rendez-vous chez le notaire. Au réel, deux méthodes existent pour la voiture. Le barème kilométrique couvre la dépréciation, l'entretien, le carburant et l'assurance, le stationnement s'ajoutant sur justificatif ; les frais réels supposent de tout conserver et de calculer la part professionnelle.

Le barème est une option annuelle qui vaut pour tous vos véhicules, et il n'est pas compatible avec la déduction des loyers d'une location longue durée. Dans les deux cas, il faut pouvoir justifier vos kilomètres : votre agenda de rendez-vous fait souvent l'affaire. En micro-entreprise, en revanche, aucun de ces frais n'est déduit.

Photos, publicité, téléphone, formation : les autres frais du mandataire

Au-delà de la voiture, les frais sont réguliers : téléphone et forfait, ordinateur, photos professionnelles et visites virtuelles des biens, panneaux, publicité locale et sur les réseaux sociaux, boîtage, cartes de visite, formations obligatoires, assurance de responsabilité civile professionnelle.

Au réel, ces dépenses se déduisent lorsqu'elles servent votre activité et sont justifiées. Les petits cadeaux aux clients ou aux apporteurs d'affaires peuvent aussi l'être, dans l'intérêt de l'activité. Nous vous donnons une règle simple : une photo du justificatif dans Pennylane, le jour même.

Des revenus irréguliers : lisser sa trésorerie

Les revenus d'un mandataire sont irréguliers : plusieurs mois sans vente signée, puis deux actes le même mois. Les cotisations et l'impôt, eux, suivent leur propre calendrier. Le risque est de dépenser une grosse commission sans garder de quoi payer les échéances à venir.

Nous vous indiquons, à chaque commission encaissée, la part à mettre de côté pour les cotisations, l'impôt et éventuellement la TVA. Ce réflexe évite la plupart des mauvaises surprises, surtout la première année.

Une ventilation simple fonctionne bien : un compte courant pour les dépenses du mois, un compte d'épargne où vous versez la part réservée aux échéances dès chaque commission. Nous vous indiquons ce pourcentage en fonction de votre régime et de votre niveau d'activité, et nous l'ajustons au fil de l'année.

Pourquoi un expert-comptable qui connaît les mandataires immobiliers

Un mandataire immobilier a des questions très concrètes : micro ou réel, TVA, cooptation, voiture. DCE Expertise, cabinet de Déborah Cattan, experte-comptable et commissaire aux comptes, accompagne les mandataires et agents commerciaux en immobilier partout en France, à distance ou au cabinet, dans le cadre de notre offre d'expert-comptable des professions libérales.

Vous avez déjà un comptable ? Nous reprenons votre dossier et mettons en place Pennylane, relié à votre banque. Si vous évoluez vers le conseil patrimonial, nous accompagnons aussi les conseillers en gestion de patrimoine.